北京买房：理清思路，购房建议719

来源: 章哥说买房时间：2023-01-30 12:31:02

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

现在家里想要换房子，但意见统一不了，所以想问下您。我一家三口现在跟母亲住在广渠门83平米两居室，孩子已经上三年级。想要改善居住，现在有两种方案，一个是卖广渠门房子大概800万，然后在距离不太远的都城心屿买一套两居一套一居。

另一种方案是我媳妇不想卖这房子，什么学区房什么东西城合并中央政务区，觉得有发展。不卖的情况下就买都城心屿一套一居，总价360左右，能有两百万出头的首付。但贷款估计每月要还七八千压力稍大，但媳妇坚持她的方案劝不动。所以想请教您哪种方案更合适？

A：

1、劝不动，那就听人家的呗，反正买都城心屿这种房也不算投资，那何必因为这闹别扭呢？

2、学区房的发展看怎么说了，反正现在是溢价正高的时候，至少30%以上吧。过两年的人口减少是肯定的，但是否会影响到溢价部分也不一定。

只能说如果到时候没有鼓励政策，那有可能受些影响，就跟现在的月子中心和幼儿园似的，都从供不应求沦落到抢孩子了。但如果有鼓励政策呢，比如放宽外地人落户什么的，那或许还能涨溢价呢。

中央政务区这就算了吧，看看那几个提建议的“专家”都是什么玩意儿就知道了，纯属胡说八道。还什么冻结东西城户口，许出不许进，那没户口就不能入学，谁还买学区房啊？如果真成了政务区就得把学校迁走呢，不符合政务区的功能，房价能涨吗？反正我认为中央犯不上出这种损招儿，没必要把核心区的老百姓都困死。

3、都城心屿是公寓形式，自住挺合适，租金也相对高，劣势就是升值慢，同时期同价位的早都10万以上了，这里也就7万吧，从豪宅定位都成刚需盘了。以后也不太容易逆转，也就收租金合适，高租金是用升值慢换来的。

4、总之考虑好吧，都城心屿这种产品不算投资房，在朝阳东部北部还有说的过去的，南部的大概率还是走弱的趋势。所以就听妻子的呗，怎么都是赌一把，何苦将来还落埋怨呢？

仅供参考。

二

我们想买一个小两居，因为是二套资格，首付实在有限，大概能有个220左右的首付，您能给推荐一下板块吗？之前看了广安康馨家园的南向两居，请教您从保值增值的角度来说是青塔这边还是新宫那边阳光新苑的房子应该怎么选择？是二手房还是应该选择新房，例如大兴的中铁兴创逸境？

A：

1、220万，二套资格，包含税费了吗？最高能买350万左右的吧，两居，那就是单价在5万以下的。

2、这预算不太好买到投资房，基本都是自住为主的。如果更重视自住就买新房，或者是过几年不轻易置换的就以新房为主，怎么都比二手房强。相对注重保值的再看二手房，未必升值多好，但相对稳妥些。

当然新房也看价格了，如果确定能做到和周边二手房倒挂也行。现在诺德逸景多少钱啊，能到5万块钱吗？楼面价3万多，但有50%的现房销售，如果是5万的话那就基本没利润了。考察好质量吧，虽然经开东边弱点儿，但真要是这价格也行了，说的过去。

3、其他我不好说什么，常规建议是如果注重投资，尽量不选择两区交界的。大多数都是三不管地段儿，否则也不会规划为安置房，政府人家还留着好地方卖钱呢。回迁房和安置房都是自住为主的，经济实惠，投资性稍微弱点儿。

仅供参考。

三

我们现在是在西三环海淀区花园桥有一套65平米的老破小，大约是九几年的楼，两室一厅（餐厅）的老户型，三层，有电梯的高板楼，钢混结构，纯南向。公积金贷款80w。现在有孩子后考虑换房，希望换一个正经两室一客厅或者三室一厅的。目前考虑的价格是800-850w左右。有接送孩子的需求所以希望小区好停车，有车位或可租赁车位。不考虑学区。

想问您一下这种情况，您是建议换稍远点比如四环外的次新呢，还是近一点三环至四环的老破大呢？我们现在考虑的范围是西至田村，南至五棵松，北至四季青，东至三环这个范围内的，想请教您一下这个范围有合适的片区或小区推荐么？或者您是否觉得这个范围太局限了并不理想？

我们名下还有一套郊区的房，这套基本就是刚需自住，但是希望也是能起码保值，以后有再换的可能性的，这种情况希望能听听您专业的建议哈？现在是置换房子的好时机么？我们是想两年内换吧，也不是特别着急。然后就是是否手头这个老破小没有升值空间了，越晚换越亏呢？再换到什么样的房子比较合适呢？

A：

1、这是自住为主还是投资为主啊？我一般只能从投资角度分析，自住还是以自己的喜好为主吧。常规来讲，如果是注重保值什么的，尽量不选老破大，什么优势都不占。既然不考虑学区，那就看田村的吧，之前是都没多少溢价，现在涨了一些也不算高，比海淀平均值要低，也就是居住的性价比高些。其他的这个范围里以这预算来说都是普通学区房，溢价也就都是平均值，看自己的喜好了。

2、范围看自己的通勤了，如果是以投资为主，常规建议是北五环外，清河西二旗一带，溢价也相对低，升值更好些，就算是西三旗也不弱。

3、郊区的房，哪儿的啊？这我猜不着，没建议。是否置换看什么房子和预算了，我猜不着。一般来说如果是郊区老房，保值什么的不会太好，谁到郊区都是先选房龄新品质高的，实在没辙才会看老房呢。但这说的到底都是哪儿的房啊？我实在看不懂，猜谜语的水平不行。帮不上忙。

仅供参考。

四

我在海淀的永丰基地处上班，爱人在亦庄万源街上班，现在宋家庄租房。目前首付能凑到300-350W左右，首套首贷。之前我们看了一些东城区天永学区的房子，本想一步到位，但是基本上600W价位的只能买老公房或者是临着高铁线的房子。因为准备两年后再要小朋友，现在学区房溢价也比较高，所以想改变一下思路，全款买个400W左右两室一厅刚需自住能相对保值升值的，不占用首套房贷款资格，后期再换房可承受力度也大一些。

请问：1、宋家庄、方庄附近老小区的房子保值力度怎么样，因为这块我俩目前可以住上，但是也担心以后换房不好出手。2、亦庄的房子现在是否还可以入手，主要是近两年涨的太厉害了，怕买在高点上，而且我确实是通勤时间略长，大概2-2.5小时。3、目前我俩这个上班距离，章哥是否有其他区域块的建议。

A：

1、南三环沿线多数都是自住为主的，优势就是交通方便离市区近，经济实惠。保值分跟哪儿比，跟周边比就无所谓了，同板块之内基本都同涨同跌。跟北部相比稍微弱点儿，“南三北五”的趋势到目前为止还比较明显。

换房也看房子，老房肯定是流动性弱点儿，但看价格了，不要高价的话也不算难。

2、亦庄涨出来的主要都是学区溢价，为了孩子上学就买呗。如果用学位晚就没必要了，还不如看看河西北部呢，现在没被划入亦庄学区，也就没有溢价。但早晚也是会被划入的，估计入学高峰期过去就差不多了，那就算特殊利好。

3、通勤得看自己了，这不好建议。我很少出门，都闹不清怎么换乘。不过常规建议都是尽量离一边近些，对照顾家庭教育孩子能方便些，买在中间在理论上挺均衡，但现实中有可能俩人都辛苦，有了孩子之后更不方便。

仅供参考。

五

刚需投资，100首付买330万的房，请问能否帮忙做消费贷？因为收入较高，3万月供可能承担。目前工作在望京，但看不上望京的老破小。下一步有可能换工作到上地，所以考虑或者是北七家的名佳花园，能买到三室两厅的。或者是育新地铁站的东村家园，但只能买两居的，南北通透带超大阳台。请给建议。

A：

1、建议是先冷静一下吧，然后或是上网搜搜北京的购房政策，或是随便找个中介让他们给算算吧。北京的最低首付不是30%，而是35%。也就是说，100万用足额度也最多只能买285万的。而且这还仅限于新房，二手房的话有10%的评估折扣，所以能买到240的也就差不多了。

另外还有税费呢，主要是中介费+契税，一般按4%算，也就是留出10万备用金。那如果是90首付，顶多220万的房。是330万的三分之二。所以这不是你看不上望京老破小的事儿，是根本买不到。