天天热门:“618”特价房来了！

来源: 中房评时间：2023-06-14 13:52:01

“618”特价房来了！

最近，房小评收到很多特价房信息，所涉及项目不仅有旧盘，也有新盘；有滞销盘，也有网红盘；更有曾经官宣的“售罄”盘。

(资料图片仅供参考)

公园和御推出一批特价房，单套优惠10-40万元，优惠后单价3.7万元/平米起；中铁兴创·逸境推出单价不到5万元/平米的特价房；熙悦晴翠推出一口价特惠房源，最高优惠56万元；望京红盘望京樾尾盘特价房优惠25万元；5月开盘的越秀·天玥推出一波特价房，部分户型房源最高优惠20万元。

这是咋回事？

房小评走访了几个推出特价房的项目，并咨询了在项目工作的朋友，发现这些特价房信息都是真的，有的房源实际成交优惠力度更大。

除此以外，还有几个推出特价房的项目销售表示，目前优惠力度还只是“开胃菜”，预计6月中下旬还会有更多特价房源推出。

梳理这些特价房，会发现它们有如下特点：

1、销售周期超1年。

除了少数新开盘项目外，推出特价房的多是开盘时间超过1年的项目。比如：熙悦晴翠在2021年12月开盘，销售周期1年半；中铁兴创·逸境在2022年4月开盘，销售周期超过1年。

推出特价房的原因之一是这些项目的开发商为上市公司，对业绩要求高，库存超过1年的房子被视为“滞销房”，可以“以价换量”。

很多企业过去两年拿的地，因为种种原因形成了一些“冰冻库存”，去年底已经开始大力去库存，但是仍很多房源卖不动，所以开发商对这些“冰冻库存”房源进一步降价。

从开发商视角看，将销售速度慢的房源进行“特价”处理，也是变相提升项目利润率的方法。

2、折扣力度大。

去年“6·30”之前，曾有一批开发商推出特价房冲刺年中业绩，但彼时优惠最多在10-50万元/套。相比之下，今年推出的房源优惠力度大了很多。

据项目销售介绍，今年优惠力度加大，一方面是根据目前市场上准客户能够接受的价格所制订——“与其降价不到位，不如一步降到位”。另一方面，随着土地价格和房价的缝差扩大，可降价空间增大，开发商可以拿出更大的优惠力度。

另外，随着4-5月份的新房市场行情下行，开发商认识到准购房者能够承受的房价在下降，尤其是刚需和刚改类型的房子，准客户购买意愿受价格变化影响大。这样来看，“一步降价到底”有助于刺激客户成交。

3、可选房源多。

分析今年特价房源的结构可以发现，以往特价房源多集中在1-2层和顶层等楼层不好的位置。如今，因为销售压力大，很多项目拿出中楼层、甚至高楼层的好位置房源以特价房的价格出售。

一位营销人士介绍，特价房价格不是项目随便订的，按照开发商内部工作流程，特价房政策都是由集团层面制订。项目需要做的只是把滞销房源梳理出来，并找到它们的共同点。

比如，某种户型因为设计问题或位于某个楼栋、楼层的户型采光遮挡所以滞销，将这些有此类共性问题的房源梳理出来，向公司申请以特价房价格进行销售。

多数开发商内部要求：让给特价房的利润，是要从其他房源上背回来的。假设所有房源都有99折的优惠，推特价房源后，其他房源的99折优惠就会被阶段性回收。而在清盘阶段推出特价房源的项目，要么是利润考核已经达标，要么就是集团决定认亏清仓。

但是，如今推出特价房的项目，有些销售还未过半，过早“牺牲”价格底线，会让后面的房子更不好卖。

还有一个问题值得思考：每年开发商集中推出特价房的时间多是从6月中旬开始，而今年5月中下旬就开始大推特价房了。

为什么今年北京楼市的特价房进场这么早，来的比往年更早一些？

1、为了“6·30”业绩冲刺。

这是各家开发商推出特价房的主要原因，尤其对于上市公司来说，每年“6·30”都是公司重要的业绩节点，为了达成业绩目标，打折促销不可避免。

2023年1月至今（6月12日），北京土地市场只推出15块宅地（其中5宗为2022年第五批次挪至2023年供应），目前只有2个项目完成开盘，也就是说大多数开发商很难用今年上半年所拿地块实现销售，来支撑上半年业绩，因此只能从库存房源想办法。

这些库存之所以卖得慢也是有原因的，开发商为了促进这些库存房源的流速，选择打折促销。因为冲刺“6·30”业绩是开发商当下销售工作的重中之重。

2、抓紧去库存。

2017年4月1日住建部和国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

自然资源部官网截图

截至2023年5月，北京新房住宅库存约7.8万套，以2022全年新房销售4.4万套计算，销售周期在21个月左右。以北京目前新房库存量来看，属于“36-18个月的，要减少供地”档。

而2023年北京市计划供应住宅用地52宗，相比2022年59宗供地，55宗成交的市场供应量并无大幅减少。

北京上半年计划供地23宗，目前已完成10宗土地供应，剩余13宗将在本月完成供应，下半年还将计划供地29宗。

这意味着，下半年房地产市场销售竞争将更加激烈。如果开发商的库存滞销房源不能赶在新房大规模入市前出清，销售周期只会更长。

3、急于回笼资金。

4-5月北京楼市持续降温，部分处于“生死线“的开发商也会继续大幅降价“割肉”促销，以求回收现金流来维护公司紧张的资金链，保证公司正常运营。

但是购房者对于已经暴雷或者有暴雷隐患的房企项目，以及施工进度非常缓慢的项目会谨慎选择。这就造成了这批房企手中的房源一直滞销。

恒大等一批民企开发商试图将手中库存房源转给国企开发商来解决这个问题，但是更多的民企开发商手里的项目因为种种原因难以转手，为了维持项目和公司运转和偿还债务资金，这些积压在具有信用风险的开发商手里的项目只能更大力度的打折促销，有些项目只能“常年特价房”化去卖房。

4、筹钱拿地。

上文提到，从6月起，北京土拍市场进入集中供地高峰，各地房企争先来北京抢地，都需要准备拿地资金。对于开发商来说，特价房属于滞销项目，一旦形成库存，就要沉淀资金，这些房源沉淀在手里给开发商造成巨大的财务压力，开发商宁愿赔点钱也要迅速甩掉，以便筹集资金去拿新项目。

新项目如果拿对了，将会是销售流速好的项目，这对于开发商来说等于换仓。

像保利、中海、华润这样的国企开发商会在北京广撒网，对资金的需求也是成倍增长。相比去年开发商低折扣的特价促销，今年北京的开发商，尤其是深耕北京，品牌可靠的国企开发商的房子也在大力度折扣促销。

总结：北京的新房库存当中很多是销售难、去化慢的房源，如果慢慢卖，大部分房源也会卖掉。但是，如今市场上多数开发商都对现金流和销售流速有很高的要求，一旦房子卖不动就要作为特价房甩掉，不会等。

开发商像上了发条一样，仍然在高周转的路上狂奔，即便是市场参与主体换成了国企开发商，似乎开发商内部的考核规则和经营理念依然没有变。

问题是，市场变了，客户变了，去年以来很多国企开发商没有做好产品和客户的匹配，将项目定位做错了，形成了库存积压。

久而久之，大家会看到一些国企开发商就停止拿地了，陷入处理库存的艰难时刻。去库存就要打折促销，2021年以来很多项目的利润率不高，打折促销就会亏损，会形成国有资产流失。

部分“血厚”的央企开发商会坚决打折促销掉这些滞销项目，去拿更好的地块来换仓。实力稍微薄弱的地方国企开发商就没这个好运气，有的国企开发商会因为一两个项目拿错而被拖垮。

以上是今年北京楼市的特价房出现早，但是多数特价房销售情况并不好的原因。

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