北京买房：理清思路，购房建议876

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北京买房：理清思路，购房建议876

来源: 章哥说买房时间：2023-07-05 10:50:23

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(相关资料图)

章老师您好，我今年27，即将结婚，购房总价800w。虽然之前一直关注三元桥的国际港、静安苑两个小区，但不满意他们周边乱糟糟的环境。太阳宫那边太贵了，除了回迁小区，买不到两居。后来又看了芍药居北里，但是目前还没孩子，怕将来学区政策有变化。

看了您多期文章，认为在交通允许的前提下，居住品质和学区两条必须占一条，所以后来又看了望京的朝廷和嘉美风尚中心。这两个小区的品质远超东北三四环这些小区，就是这个总价能选的户型很少。

能不能请您分析下，对于望京、三元桥、左家庄、芍药居北里这几个片儿区，买哪个，今年啥时候买，比较合适呢？或者您有没有推荐，我主要关注保值和自住的舒适度。

A：

1、上次选的就都是70年公寓吧？那这次的朝廷和嘉美也都一个性质啊。优势是经济实惠，居住的性价比高，租金也高。但高租金换来的是升值慢，否则也不会现在这价格。这看自己重视什么吧，各有所长。

所有人都关注保值和居住体验，相当于要物美价廉。但甘蔗没有两头甜，更不可能十全十美，总得适当取舍。

2、芍药居北里是典型的学区房，溢价率20%多吧，应该不超30%。考虑好，溢价部分在孩子上学之前是没有任何收益的，也就是800万的房得到600万的居住体验，那200来万闲置，既住不上也收不到租金。从结婚到孩子上学假定8年吧，不是个小数字。另外是过两年就是确定性的入学低谷期了，如果没有政策鼓励，学区房的溢价部分有可能受损失。太阳宫相对好些，部分小区有溢价，看具体的小区吧，总价高的更低些。

3、其他的我也不知道说什么，有点儿宽泛了，要不还是问问别人吧，我不太懂。我不是中介也没房源。

仅供参考。

二

请问这视频是真的吗？和北京人结婚三年就能拿到北京户口？我怎么听说都是得满十年还得45岁之后啊，是又有新政策了吗？我记得您说如果放宽落户政策就能刺激房价上涨，是这样吗？

A：

1、我是说过如果放宽落户政策有可能刺激房价上涨，因为会有更多的人来买房落户。但我没听说有新政策，真要有的话早炸锅了，爆炸性新闻。

2、这视频我没看，估计是晒幸福的，但人家针对的是没有北京户口的，目标不是我，我也就懒的看了。还有一种可能是中介，专门做某种结婚落户生意的，这我就更没必要看了。

3、北京大多数情况下都是结婚满十年的同时要45岁以上。但也有例外，比如已经46岁了，那结婚五年就行。好像50岁以上的结婚三年就能落户了。

4、另外这指的都是城市户口，至少北京这边儿的是城市户口。但如果两边都是农村户口就时间短了，嫁给城六区的农村户口好像是八年落户吧，没有年龄限制。近郊的通州大兴等地应该是五六年，具体的我忘了，也没有年龄限制。房山平谷延庆等远郊应该就是三年了，没有年龄限制。

也就是说，如果女方本来就是外地的农村户口，那嫁给北京远郊区的农业户口，结婚满三年应该就能落户，不论岁数。

5、大概是这情况，具体的我说不清，对这也不太懂。

仅供参考。

三

我在柳芳南里有套80平两居，离单位很近。目前孩子即将上初中，也在这附近。我们已经注意到远郊区发展蓄力中，而柳芳地区似乎成为了朝阳价格洼地，这种大两居还能卖出什么价啊，我有顾虑。是继续持有，还是卖掉换成远郊区大三居漂亮小区，然后在城里租房陪伴孩子上学？一旦读大学，我们就不在城里住了。

A：

1、远郊发展蓄力，这话像是我们开发商说的，忽悠了20多年了，只是梦想尚未成功，同行仍在努力。

2、柳芳一直是洼地，这看看最早的公房上市指导价就知道了，单价低于周边板块。但这些年的价格走势并不算落后，也就是基本跟随大盘，毕竟这种地段儿本身就是大盘的组成部分，占不着便宜也不吃什么亏。

3、卖多少钱问当地中介吧，具体价格我不清楚。如果是为了自住提升就换掉，毕竟房子是用来住的，居住体验好才是第一位的，升值什么的是副产品。

但如果不自住那就意义不大了，到目前为止，所有远郊的改善类房子就是改善功能，在升值上一个跑赢大盘的都没有。当然可以说以后有可能很好，但这就带有赌的性质了，只能说赌一把试试吧。

4、考虑好吧，从市区成熟板块的老小区换到远郊，租金肯定是不划算的，而且大概率升值落后。自住的话肯定合适，住不上那就是双输了，将来再想换回市区估计得加钱。所以我要建议就是等到确定自住的时候再换，现在先换租吧。市区老小区的租金相对高，就算户型大也比郊区的坪效高。

仅供参考。

四

我们是北京通州户口，目前想在朝阳管庄附近给孩子买小学学区房，预算450万左右。您建议是在通州买还是朝阳买？如果是朝阳有什么推荐？如果是通州有什么推荐？

A：

1、如果在通州没有太好的选择就换过来吧，但这看家长自己的选择，没有标准方案的。不过管庄附近不太算学区房，小学是朝实二小管庄校区，中学是八中管庄分，都是挺好的学校，但是还没到朝阳头部校的程度。学区内的房子也就没有溢价，不是太算学区房，居住和上学都挺好的，性价比相对高。

2、朝阳的推荐，看看清朝或陈分的吧，相对溢价不是很高。其他的或是总价高，或是溢价率都跟东西海差不多了。通州的学区房也都有溢价了，这我都不好推荐，学区选择只能看家长自己，我是说房子的。要不还是咨询搞教育的吧。

仅供参考。

五

GB，蒸包，政保到底是啥意思啊？挺神秘，我问了好几个家长都说不清楚，只是说能确保好学校。请问能操作吗？

A：

1、政保就是政策性保障，也没什么神秘的，其实就相当于过去的“共建生”。之前是各单位都有自己关系好的学校，或者本身就是自己系统的子弟校，那当然能保证员工的孩子入学了。

2013-2014年教改之后取消了这种单位自己合作的，改为由各负责部门统筹了。每年都根据学位情况分给各单位指标，以体制内和部队、央企的为主。然后还有各种奖励，比如疫情期间上一线的医生孩子，得到骨干称号的教师孩子，还有功臣子弟等等，相当于高考加分。

2、也未必是确保好学校，只能说是不错的。比如小升初派位吧，几所不错的学校确定好学位之后，有政保的就可以提前去摇号，甭管哪个学校都比普通的强。

3、操作不了，人家各单位的指标还未必够呢，都是爹妈用业绩或待遇换来的。天下没有免费的午餐，免费的东西或许代价更高。前些年还听说能操作的，价钱不低，还弄不好就是骗子。这我帮不上忙。

仅供参考。

六

我们是刚卖了慧忠里（朝外学区房），准备在周边改善，预算700-800万。这附近可选择的太少了，只看了润枫德尚还可以，700多能买140多平的，得房率也不算低。只是这价格我们知道是因为办公的所以才低了，但我想问的是这毕竟是70年的住宅，物业应该在清理办公的吧，如果也成了纯居住的是不是就应该涨回来了？

A：

1、改成纯住宅的可能性不大。因为一开始的定位就是商住两用，只不过土地性质是70年的而已。当年的住宅用地比商业用地便宜的多，所以开发商们才钻空子节省了成本。既然定位如此，承诺也是如此，连物业费都比后排的贵。那人家当初的业主就是为了商住才买的，出租的租金也相对高，现在不许办公了不太合适，业主也未必答应。

2、而且就算是真的不让办公了也未必能补涨，因为人们的刻板印象是很难改变的。北京各个公寓有不少都清理了办公的，但对房价有帮助的不是太多。

3、所以我觉得就是自住为主吧，只要自己能接受这环境就行。保值在某一阶段内也能跟上大盘，或者落后的不多，都得是好几年才明显的呢。

4、其他的没什么建议的，这前后两排差距挺大的，真的不好改变。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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