世界快讯:北京买房：理清思路，购房建议729

当前位置 : 首页 > 生活 > 正文 >

世界快讯:北京买房：理清思路，购房建议729

来源: 章哥说买房时间：2023-02-09 12:30:32

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

【资料图】

一

家里媳妇目前怀孕5个月，有一套岳父母的房子在知春路，对应是人大实验附小，准备出手。看上了九年一贯的育英学校，附近小区能看上的只有紫金长安，老房子，70多平米小三居，大概能挂到1150。紫金长安目前最低的价格1480 ，98平米的两居。

我们夫妻再买房算是二套，首套房结婚时候在回龙观买的，目前不打算卖。二套好像贷款能贷只能到180左右？今年二套的贷款上限有没有可能放宽？剩下的再凑一凑也将就能够得上，就是不知道今年换合适不合适？

育英学校小学这两年调剂的好像也不少，所以想着早点换房落户，换完大概率也是出租出去，等孩子上学前再搬过去住。换房这事现在是好的时机嘛？还是再等两年再考虑这事？又怕今年卖完老房，准备换的那边涨价太快就够不上了。想问问您有没有更好的意见？

A：

1、传说是要放开，也就是首付降为50%，而且调整非普线。但这只是民间的传言，没有官方宣布啊，更不知道具体内容。我觉得得看北京的房价走势了，如果下跌就大概率会出台政策，但如果还跟现在似的不温不火，那就没必要刺激楼市。看春节后的行情吧，就算放宽也不至于涨的太快，政策是需要时间来消化和传导的。

2、刚怀孕，那等上学还六年呢，到时候肯定是入学低谷期，比今年的入学人数少了小一半，这就没必要考虑什么调剂了。无论怎么教改，“就近入学”都是第一原则，是写入《教育法》的。学位不足的高峰期调剂正常，学位不紧张的低谷期就没必要了，引发家长们不满实在犯不上。

所以我觉得没必要纠结调剂的事儿，这看看历年出生人口和结婚数量就知道了，等你们孩子上学的时候至少是学位不紧张。

3、换呗，既然都是海淀的学区房，那溢价率就是基本一致的，紫金长安的总价高，比例还相对低些呢，毕竟家长们主要追求占坑儿房。

而且育校的成绩又好，这眼看着就要冲击小强了。就算过几年进入低谷期，好资源也是相对更稳妥的，好东西什么时候都稀缺。而且紫金长安的居住体验也好，房子是用来住的，就算学区功能减弱，居住功能就相对更重要了。

或者这么说吧，卖房后增加的资金少（包括贷款），那就不着急，反正这两年也都是高峰期。如果增加的多就换，这种全国救市期间，北京作为标杆城市没有下跌的道理。

仅供参考。

二

亚运村小营两居自住，小孩上小学二年级了，需要有个独立空间学习了，老人住在一起接送孩子。但是因为17630的单校划片学区问题，不能卖掉换大。

两问题：

1）手头300左右，还有两边100左右公积金，附近加购一居让老人住合适，还是租个一居合适？

2）最近看了京能龙湖熙上，总价低，但是周边交通尤其轨道交通不成熟。买一个作为投资兼给小孩未来的储备，您怎么看？

A：

1、买还是租，这看自己了，外人不好建议。

2、龙湖熙上，我对新房不熟悉，点评人家不太合适。简单说两句投资的事儿吧，当个参考。

一般来说，北京投资是有些潜规则的，常规建议是首选市区成熟板块的二手房，虽然未必有什么超值回报，但风险相对低。而郊区新区的新房一般来说都是自住为主，北京已经过了高速发展的时期了，所以这些年投资新区的站岗的居多，看运气了。

尤其这些年的都是限价房，开发商没动力自身提升品质，反正也不能多卖钱。那这就得看配套建设了，如果按计划完成，那就是拉平，毕竟规划是政府做的，价格也是他们按照规划完成的预期来制定的。如果提前完成，或者增加了产业配套什么的，那就是赢。但如果是在计划周期内没完成，那大概率就是陪着站岗。

3、一般来说，投资首选地段儿，能理解吧？房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。那对于两区交界的板块就谨慎投资，很难说通州和朝阳谁会发扬风格，谁家的钱也不是大风刮来的，地主家也没有余粮的。

另外一点，对于有天然阻隔的板块也要谨慎。比如公路、铁路、河道等等，这些阻隔都是不好突破的。除非是发展的没地方了，否则一般都会晚点儿。

再一点，郊区新区的地铁是标配，有了未必加分，但没有的话必定减分。如果没有地铁，那就得靠大型产业区来弥补，纯居住的话稍微弱点儿。

最后一点小事儿，之所以新房更适合自住，是因为现在的基本都是精装房。那自己住的话相对在意，而如果出租，估计几年就毁的差不多了。偏远板块的租金又低，很难要求租户爱惜，所以未必划算。

4、简单就这些吧，具体的楼盘还是咨询卖房的吧，我不太懂。投资需谨慎。

仅供参考。

三

我们现在的情况是预算1kw，孩子28年入学，我在南四环上班，目前有居住需求。纠结的是买套纯改善还是买套兼顾学区和居住的。主要考虑的是换房成本的问题，想着买套学区属性就省心了，又觉得现在买学区房正是人多的时候且孩子也小还不到1岁，也下不定决心。

之前看过育英学校的公房还有西城的广安苑，看过亦庄、看过双井和朝青的改善。您能帮我分析一下嘛？

A：

1、是否提前准备学区房只能家长自己定，现在就是高峰期，不好都兼顾。而且海淀、西城、亦庄这仨学区也是三种模式，双井和朝青的价格也差距不小，有点儿复杂，不好建议。

2、也没什么可分析的，育校在海淀也是很不错的，从成绩讲现在仅次于六小强，努努力就是小强校了。从房子讲溢价率应该就是平均值，老房看年头儿，尽量选房龄新的。从学习讲海淀卷的比较严重，越好的学校竞争氛围越浓，只适合虎妈牛娃。

广外学区整体来说比较普通，但广安苑对口椿树馆，如果能直升八中那就很好，属于广外翻身校。西城的优势是上限下限都高，牛娃走八中早培，普娃也大概率有高中大学上。如果是牛娃虎妈的话跟在海淀差不多，也挺卷的。普娃佛母从现在来说那就比海淀轻松一些了，中考拼的没那么狠。

亦庄的溢价没西海高，但学校也不如，现在的成绩还是略落后于城六区。但进步快，家长们都是在赌未来。所以如果学区提升了那就是利好，不提升的话就普通呗，不算占便宜。

3、双井没什么学区概念，只有往东的珠江帝景算，溢价和亦庄差不多吧，或者低点儿。但成绩从现在来说比亦庄的强，可房价也贵的多，千万的话一居室居多。学校抓的紧，作业多，号称全朝阳区夜里亮灯率最高的小区。其他的非学区房保值好的也都挺贵，10万+，富力城为主，周边的几个也差不多。

朝青的也都没溢价，星河的学校不错，但不算学区房。周边的华纺等小区都升值挺好，超过四环内，天鹅湾户型好的也不错。

4、这没什么可分析的，都是明摆着的，就是个选择问题。我能理解这意思是不想冒风险，所有问题一步到位的都解决。不好做到，还是先想好哪个行政区吧，然后再说学区和房子。

仅供参考。

四

孩子2028年上学，预算600w在西城买学区，还有预算600w在南四环买一个三居自住，方便接送孩子上下学。请问：1. 1200w买学区上学，自住合理，还是各花600w，学区房和自住房分别来买合理一些？感觉600w买个三居比较适合居住。2.如果是各花600w，那么西城学区房有什么推荐吗？南四环三居有什么推荐吗？

A：

1、这没什么合理不合理的。600万在西城基本就是占坑儿房，一般上学都得租房。所以这就看是否接受租房住了？换租能占点儿学区房溢价的便宜，但没有自己的房子住着踏实。这没标准，看自己的喜好。

2、我不是中介，没有房源的，推荐不了，找房只能去中介。600预算常规就是月坛呗，金德月好学区，肯定能买到，尽量选房龄新的。

3、不过提醒一下，这两年是入学高峰期，学区溢价正是高的时候，2025年之后就是入学低谷期了，有可能因为供需影响到溢价部分，考虑好。

另外南四环如果以600万三居的话，一般都是自住为主的，所以还是先看板块吧，最好别太笼统的选。我一般只能从保值角度建议，居住角度看自己喜好。

仅供参考。

五

因工作调动，我和先生准备从广州举家搬迁到北京，孩子已经上小学一年级。广州两套房，还没卖，一套卖了有500w，一套卖了有400w。在朝阳望京和海淀北三环上班，您建议我们是先处理一套房，买个北京东城和平里占坑房，让孩子赶紧入学，还是两套房都处理掉在朝阳买个能住的？

A：

1、这外人可不好建议，只能家长自己定。孩子是哪里的户籍？先不说户口吧，既然已经上学，那买了学区房也未必能进入对口小学。东城现在都是派位，理论上是以本学区为主，但转学生也有跨学区的可能。大概率是进不去太好的学校，都没有空余学位。而且转学生没有六年学籍不一定能直升，东城又没有点招，所以小升初也是凭运气派位，考虑好。

2、常规来讲，如果孩子的天分在中等以上，那建议在朝阳转学。无论有没有北京户口，理论上都可以凭房子进入对口学校，朝阳单校的还是占多数的。就算是小学没有学位了，中学进入对口校的概率也比其他区都大。而且有点招，对于天牛娃也不吃亏。

之所以说最好在中等以上，是因为东城朝阳在高分段的成绩差不多，但朝阳的好高中比例小，普通孩子不如在东城，上高中大学的概率更大。

朝阳的学区房，7/8万起，600来万能买到老房小两居，900万能买到商品房两居。这看自己的喜好了，北部的好学校相对多，朝外、嘉铭、陈分、人朝、清朝都挺好的。

3、总之怎么卖房自己定，看想买什么房吧。哪里的学区房看孩子天分为主。

仅供参考。

六

我们是昌平土著，有回迁房三套，孩子快上学了。但看到很多人都对昌平的教育不认可，所以很纠结要不要换一套学区房。目前纠结的是性价比，我们的三套房都有本儿，260平能价值1000万出头。

但如果换到东西海就只能是一套小户型，换到朝阳的话还行，但都说朝阳的教育也没比昌平强多少，所以想问问这么换值不值？别到时候换过去没了房租还没学出什么，那就白折腾了。

A：

1、那就是这种现状呗，都是实情，值不值的没标准，更没人能保证成绩，一切都有可能。

2、昌平教育也不算差，毕竟是北京近郊，一中二中的成绩都很好，昌二的学生们再努努力，没准儿也能把房子给考成学区房了。东西海朝是整体上肯定比昌平强一些，但具体到学校也有弱的，不如昌平的有的是。所以这事儿只能家长定吧，不确定因素太多，不敢建议。

3、或者打个比方吧，这就跟中小城市的人来北京打拼似的。是他们家乡很弱吗？也未必，同样有好公司好工作和好生意，只是不太容易挤进去。北京也只能说是整体经济相对强一些，但来了北京混的还不如老家的也有的是。很多人在北京打拼了好几年，北京挣钱北京花，消费挺高也没攒下什么，还买不起房，折腾一圈儿还得回去。