北京买房：理清思路，购房建议862 天天速看料

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北京买房：理清思路，购房建议862 天天速看料

来源: 章哥说买房时间：2023-06-21 10:32:06

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

请问在甘露园南里这样同一个小区里产权交易属性分很多种：商品房、已购公房、央产房、二类经济适用房、使用权、私产、定向安置房。请问是这个小区有问题吗？能否放心购买？

公房的概念是什么？如果买了已购公房，权属将来交易或改造拆迁会和原单位有关联或约束冲突吗？两限房会比经济适用房和回迁房质量好一点吗？在隔音质量上区别大吗？

A：

1、这是交易属性，但房子一般按照产品属性区分，或者说原始属性。从整体来说这就算老公房小区，其中的安置房也都很多年了，没必要单独区分。北京这种小区有的是，只要是大规模的老小区都这样，商品房为主的都有这种情况，不用纠结这些。也没什么问题，有问题早暴雷了，不会等到今天。

2、公房的概念就是曾经的产权属于工作单位或房管部门的。房改之后被员工买下可以交易的就是已购公房，经过交易转为商品房的叫上市公房，产权依然属于房管局的叫直管公房，属于单位的分自管公房或代管公房。另外公房也可以单指还没有经过交易的易购公房，这种房有可能多贷款。

产权证到你手里就是你的，和原产权单位在法律层面上没关系，也不冲突。如果将来进行维护或原址重建，也就是需要原产权单位出钱配资的时候，有可能会被区别对待，但作为买房人基本不会吃亏，跟着占便宜的可能性更大。

3、质量问题没法笼统的说，看具体小区了。一般来说都差不多，全北京从第一个两限房是霍营的旗胜家园，谈不上多好。之后的也都那样儿，开发商只有在挣到钱或者有挣钱预期的情况下才注重质量呢，明告诉人家肯定挣不到钱或赔钱，谁好好干啊？保障房质量好的基本就是最早一批，以回龙观、天通苑、翠城等小区的早期为代表，之后的都普通。

仅供参考。

二

房子还没买，您再帮我分析一下宸悦国际和西山金茂府，宸悦国际附近会有17号支线，可能3km，西山金茂府附近会有1号支线，可能1km左右。将来哪个升值好一些？

A：

1、我对新房实在不熟，点评人家真的不合适。这还是咨询中介吧，他们卖房的更熟悉。

2、不过提醒一下，拿地铁说事儿是我们开发商的常规手段，别太当回事儿。地铁对于北京近郊是必备配套，没有的话减分儿，但有了也不加分。

另外一点，开发商都是按照规划来营销，而规划是政府做的，在制定土地价值的时候就已经把规划实现后的价值加进去了，不会把空间留给开发商和买房人。所以地铁和各项配套的价值，已经体现在现有价格之中了。

那要想升值好，就得提前完成规划，或者是另外增加产业区等新项目，这才能超出，所有升值好的板块都一样。否则如果按期完成规划就是拉平，落后或减少配套的话就站岗。总之就是得有新增利好，否则有可能是利好出尽是利空。

3、具体的不好建议，还是问中介吧。对了还一点，高档小区得有周边的氛围来配合，要不然就等于是错配，把好东西放错了位置。

仅供参考。

三

我跟老公是外地户口来北京工作很多年了，之前工资很低，家里老人都务农也帮不上忙。现在手里也攒了点钱，孩子也10岁了，打算买个总价不超350的房子，保值就行，最好两居室。

看了角门的房子和丰台的石榴园南区的房子，还有蒲黄榆的房子。我这点钱也就能买南城市里很老的房子，我现在不知道该买市里的老房子，还是买郊区新点的房子。孩子现在四年级，初中就要回老家上学了，所以就考虑只要能保值就行了。

A：

1、郊区新点儿的指的哪儿啊？这还是说具体的吧，各板块和小区都不太一样，没有标准方案。

2、如果注重保值，常规建议是先看角门西的，或者草桥到公益西桥和首经贸一带的。蒲黄榆石榴庄这些南三环沿线的这些年一直略有落后，“南三北五”的说法就是这么来的，到现在为止还没看到逆转的迹象。所以基本都自住为主，将来在同等板块内置换也不吃亏。就是换到其他地方或许弱点儿，当然时间短了也无所谓，年头长了才明显的。

3、郊区看哪儿了，如果是南部的话就看西红门和高米店到枣园一带吧，同等价位的选择相对多。但郊区就最好以房龄相对新的为主了，老小区分情况，一般不占优。

仅供参考。

四

有西城上学资格，大概率西师附小，打算学校附近买房自住。现在考虑阳光丽景和西直门附近金晖嘉园，远洋风景，天兆嘉园次新房。预算2500左右，从升值保值的角度分析，哪个小区更值得出手。阳光丽景离学校的距离相对近点。

A：

1、真不太好回答，说什么都不太合适似的。

2、简单说吧，常规建议是既然孩子不需要学区房了，那就没必要再买。虽然说阳光丽景的学区和居住体验都好，但毕竟在这种入学高峰期的溢价都高，不是太划算。过了高峰期是否受影响谁也说不好，所以确定是长期自住的再买，年头儿长了也就无所谓了。

3、其他几个小区自住为主，保值升值的也都还行，就是不算投资房。都知道北京是摊大饼发展的，那二环边的小区为什么是现在这价格啊？看看北五环外这价位的都有的是，这就不太好聊升值保值了，只能是说看自己的喜好，自住为主。当然也未必再落后，只是不太强势而已，同板块内基本都同涨同跌，还是看自己的喜好选择吧。

仅供参考。

五

最近我想换房，但现在好像二手房市场有点低迷，不知时机是否合适。我有大望路附近易购空间90多平米的房子一套，在30多层，是东北朝向。这个小区好像升值不太好，不知是啥原因。

想卖了，大约能卖600多万，再跟家里凑点大约总数1000万以内。我现在住在西城月坛片区，孩子已上学，想在附近再买一套将来老人住，您觉得这样合适吗？听您说现在正是上学高峰溢价比较高。您有什么好的建议吗，是先不换房，还是换到其他区保值更好些？打扰您了，希望得到您的指点。