北京买房：理清思路，购房建议881

来源: 章哥说买房时间：2023-07-10 13:41:53

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

我在六道口，媳妇在马家堡工作，两人工作都稳定。目前首套，首付有400万，现在比较纠结丰台的万年花城还是海淀旧一点的房子，想买两居及以上。请章哥帮忙分析，我们适合的片区或者小区，最看重的是升值和居住。目前没有孩子，但是将来有的话会很注重教育。

A：

1、首付400，总价预算是多少啊？也就是贷款多少？这问题有点儿虚，刚有个想法吧？升值+自住+注重教育+两居以上，估计还要加上通勤吧？几乎就是十全十美了，这首付不是太好实现。

2、简单说吧，海淀有学区溢价相对低的板块，居住的性价比高，但学区就不算太强了。可以看五环外清河西二旗的，相对能兼顾。但这是不是远了点儿啊？五环内的像学院路、北太平庄、花园路等学区的溢价也不算高。但这些年的升值不如新区的，全北京都差不多，看自己的喜好吧。

3、万年花城就不算有学区了呗，小学很好，北小分校当年是超员配备了师资。但是中学刚建成，我也不知道什么情况，反正肯定算不上学区房。优势就是没溢价，这些年的升值也不弱，五期壕景更是超了大盘不少。

4、简单就是这情况吧，建议还是先做预算，然后把需求排序，不太可能所有都兼顾，总得有些取舍。

仅供参考。

二

今年春节后有了北京买房想法。看了您的公众号文章，感觉分析的很有道理，怕下半年涨价，想今年9月份前出手。

一、个人基本情况：孩子刚上班，北京集体户口，工作地东四十，总预算500-600W, 未婚，无学区需求，父有北京社保购房资格，无北京户口。想法：1、用父亲的名字全款先买一套二手上车，怕以后上车更难。因近3年不住，想先出租。留孩子本人的购房资格以后有能力再考虑置换；2、直接用孩子名字一步到位，可增加贷款300W选好点的户型，以后结婚有孩子也可以直接落户上学。这2种方式您建议哪个？

二、从增值保值及通勤方面，关注区域是朝阳的双井、朝青、常营、四惠，看了几个小区，1、首城国际，预算只够塔楼且朝向不好。

2、珠江罗马嘉园和青年汇能选南向的，但也是塔楼。

3、常营的柏林爱乐和苹果派能选到板楼户型相对也不错。

4、老公房，比如农业部宿舍，看了您的分析，老公房相当于退休金高的老人，适合住，增值保值性相比差点。

5、东方雅苑，感觉价有点高了，暂没实地看。

请帮忙分析一下，从增值保值方面，上述哪个小区性价比更好？或者另外推荐别的小区吗？

担心下半年涨价，略有点慌，是不是应该尽快买？所以既着急出手，又担心选错，毕竟全家一辈子的血汗钱。麻烦指导，费心了。

A：

1、我建议哪个？房子是用来住的，哪个能自住就买哪个呗，何必买了也不自住啊。过3年置换，那就算房价不上涨，税费也是白扔了。北京现在平均收益率是1.5%，而置换成本是4%或以上，这三年的租金基本等于税费，图什么呢？所以除非是三年后能增加较多的本金，否则这种置换意义不大。

2、单从板块排序是朝青四惠，然后双井常营。从小区看走势是青年汇、首城和苹果派、东方雅苑。性价比高的当然是老公房和珠江罗马了，一个得房率高，一个升值略慢。老公房不算保值差的，朝阳的大多数都不落后，相对还更稳妥，只是不能和房龄新品质高的小区相比。其他的我不好推荐，还是问当地中介吧。

3、如果资金准备好了就买呗，不着急就等着。或者做个方案吧，定时定量的，定时是等多长时间，定量是等到什么价格？然后做好预案，时间到了涨了怎么办，降了买不买？别陷进涨了等着降，降了还等着降的怪圈儿就行。

仅供参考。

三

孩子入学后，我们打算把西城学区房卖了。孩子上学在西城，如果想兼顾上学和自住，感觉这个钱又很难买到满意的房子。现在很犹豫，是买一个纯投资，还是买一个自住兼顾保值的房产。

如果投资性质买房，打算花1600万左右，长期持有十年左右，不自住，也没有学区需求。不知道您有什么建议吗？

如果是自住+保值增值，打算花总价2000左右，改善一下居住条件同时兼顾送孩子上学不要太远，围绕西单附近3km范围内的小区，有没有推荐呢？

之前看了天坛府，想买六期150平米户型，不知道天坛府推荐吗？但是上学还是有点远，也比较纠结。

A：

1、纯投资，这总价就只有朝阳北部了。看太阳宫就行，太阳公元是人朝的学区房但没什么溢价，升值好租金也不吃亏。其他的望京东或北部，亚运村和奥园一带都行，再有就是新北苑和来广营。

2、自住就看自己的喜好了，没有标准，没什么推荐的。

3、天坛府更是凭自己的喜好了，我点评人家不合适。这要不还是咨询渠道商或中介吧，他们卖房的更熟悉新项目，我好多年不卖房了，实在不熟悉。

仅供参考。

四

目标当然是海淀好学区了，孩子天资中上，目标211即可。我们不强求，只是不想鸡娃而已，认为没必要太为难孩子。之所以说明年是因为现在的房子不好卖，所以想等等。但说不好这行情，您看等到什么时候合适？

如果等到明年还不好的话就先在本地上学，然后再往海淀转也行。如果不转的话初中升学也可以，您觉得哪种方案好？

A：

1、211即可，全北京现在211的考取比例不到20%，还是建立在70%普高率的基础上的，挺不容易的。而且海淀是丘陵地带，牛校能上天，渣校跟郊区差不多，如果不能竞争到比较好的初高中，那211就更不容易了。

所以先甭说不鸡娃了，谁都不想的，但很多家长在入学之后都无奈的跟进，否则学区房白买。这就跟大学毕业选城市似的，目标是北京，文凭中上，目标央企即可。不强求，只是不想努力，没必要太难为孩子。怎么说呢，都挺不容易的。

2、我对郊区的楼市都不熟，延庆更都好几年不去了，说不好等到什么行情。

3、哪种方案？常规建议是最好从幼升小开始，中途转学的话很难说能进入比较好的学校，哪所牛小都没空余学位，有也不爱收。小升初也一样，如果是牛娃就拼点招，普娃那就是派位凭运气了。另外从郊区到海淀拼点招非常难，连海淀疯狂鸡娃的中上孩子都未必能怎样，外来的就更难了。

举个例子吧，去年听郊区某普小老师说的。他们班30多个孩子，三年级数学考试，90分以上的不到十个，95分以上的就更少了。而如果在海淀牛小，靠校内成绩是分不出孩子优劣的，能理解吧？这不是说郊区的孩子的天分弱，也不是说老师不负责，而是学习和竞争氛围不是太强。所以如果确定到海淀就尽量提前，以三年级为界，过了就比较晚了。

仅供参考。

五

我家孩子现在丰台，明年小升初，C06片区的黄土岗中学，也有可能是丰八中海校区。请问是否有必要把房子换到西城参与派位？因为据说只能是全区派位，是否有可能缩小派位范围？目前房子价值350w，二套资格，总预算在400+。

A：

1、这我怎么敢建议啊，只能家长自己定。如果是我的话就先看孩子的天分和成绩了，如果成绩很好，在班里能保持前三名或更强的，那就尽量换到西城，凭中考成绩去争取更好的高中，毕竟西城的资源多选择也多。

成绩中等的就看自己的意愿了。但如果是我的话估计也会换，到了西城就算派位不理想也未必不如黄土岗，超出丰八中海的可能性也有。也就是至少不比丰台的选项弱，那如果资金允许的话就尽量吧，免的留下遗憾。

2、缩小范围怎么说啊，范围本来就不大，看填报选项了。西城派位名义上是全区派，实际上也是就近的。以400多的预算基本上就是广外学区了，跨学区也是在周边的广内居多，看运气吧。

3、400+，加多少啊？如果能加到小500的话那就尽量北城学区，这就能扩大范围了，选项多些。

仅供参考。

六

目前为了孩子上学落户天津，现在是想随京户新婚妻子把孩子迁户北京，打听政策了是有房且三年以上才行，所以想现在做准备。天津的房子是在否有必要卖掉？主要是因为在武清，总价500多万在当地算很高的，不好卖。而且房子不错也不想卖。可如果不卖的话在北京就得是用经营贷，贷500万的话月供压力很大。

A：