北京买房：理清思路，购房建议694

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北京买房：理清思路，购房建议694

来源: 章哥说买房时间：2022-12-27 12:29:52

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

我和对象都在丽泽这边工作，他在丽泽有一个80平米左右的两居室，我在犹豫结婚前是否要利用一下首房首贷资格买一个房子，毕竟结婚了就没有这个资格了。首付300万左右，二手房的话最多也就贷300万。根据目前的看房情况，在纠结：

1、在丰台丽泽买一个两居室或一居室？比如丽泽景园之类的，定向安置房12年的，均价8万，可以买到两居。或者保利百合、顺驰蓝调、金泰城丽湾等商品房，不过预算最多也就买一居室了，两居我看都上700万了。

2、还是去西城广外买一个小点的一居室？比如远见茗苑、朗琴园之类的，最多一居室，大部分好多都是开间了，朗琴园正规一居室58平米的也750万了。这个思路就当上车西城了，以后也许还省得买学区房了。

3、或者我去看过海淀永丰出了中海新盘，680万可以买到低密洋房两居80平，新房还能多贷款贷60%。房子是真的不错环境也好，就是好远，16号线快要开通了直通丽泽也算是个利好。有朋友是极力推荐我买那里，觉得未来升值空间大。

4、因为我目前买房也不是刚需马上要住，很可能就先出租了，或者最多等生了孩子父母过来帮忙带孩子的时候住一下。等以后再根据我俩工作挣钱的情况，孩子的情况啊等再说置换的事情。所以我也在犹豫现在买值不值得，毕竟现在楼市也不明朗，我也不想买在高点了，希望最好能保值，别贬值了。

5、或者您看根据我的情况您有别的推荐的片区么？我再去多看看房。

A：

1、仨选项都有赌的成分，那就买新房吧，应该相对好一些。毕竟是限价房，开发商中海，理论上能保证质量。但也别太神话丽泽了，没那么大的拉动作用。甭说丽泽了，就是金融街也没戏啊，离的太远了，而且离地铁站都好几公里，不算地铁房。这种情况再强调丽泽就是纯属赌博思维了，没必要忽悠自己。

不过也考虑好，新房更适合自住。买了就出租的话，用不了几年这装修就算毁了。这里又离地铁远，所以租金未必划算。

2、丽泽的是该涨的都涨了，保利百合什么的溢价可都很高了，快赶上学区房了。这会儿再往里冲有点儿晚，说不好什么时候能把溢价抹平。这看自己吧，基本等于赌一把，租金也比较低。

3、学区房也差不多，这价位只能买到普通的，开间儿什么的更是赌一把。明年是入学最高峰期，溢价正高的时候。2025年之后进入低谷期，溢价部分有可能受到影响。开间的适应面窄，风险更大，如果要买的话只能说赌赌试试，我觉得赢的概率不大，租金更是很低。

4、反正怎么都是赌，要我就赌永丰了。毕竟是海淀新区，又是限价的，价格算合适，不至于赔。买不买的看自己决定了，楼市没什么不明朗的，都是明摆着的，我认为是下跌的可能性不大。我不好推荐，感觉喜欢追涨似的，还是先自己看吧。

仅供参考。

二

我在大兴旧宫有德家苑有套房，80平，还有一套在燕郊九里香堤，有个25年上学的娃。老公顺义空港上班，我在朝阳东大桥，为了满足孩子上学，以后父母住的近，需要面临换房。

方案一、燕郊卖掉，不贷款情况下只能买大兴附近老破小，但是父母在燕郊住的很舒服，估计不能适应落差（燕郊九里香堤，环境跟北京老小区环境可以，未来还有22号线离着大概2公里内）。

方案二、最近看了顺义仁和的盘，把大兴卖了添一点可以换更大平米，新房、学区待定，保值待定。方案二比较纠结的是，怕仁和片区不能保值且学区不行，听说我们大兴的房子有可能划入亦庄学籍，所以现在有点两难境地。期待您的分析。

A：

1、第一个用燕郊换大兴老破小，我觉得没必要。房子是用来住的，何必折腾之后降低居住体验呢。而且换成老破小也不占优势，无论升值还是流动性，郊区老房都是排序靠后的，那图什么呢？

2、顺义仁和的，新房我不熟，不好点评。如果考虑保值，那就想想李嘉诚的话，房产的价值由地段儿决定，也就是由地段儿内的配套决定。未必是全部，一般在70%以上。郊区新盘最重要的是离地铁近，然后是最好有产业区，其他的配套看情况。做到了未必保值好，做不到那就看运气了。

3、有德家苑划入亦庄学区？这可隔着五环路呐，一般没这么合并学区的，我觉得可能性不大。就近入学才是原则，这能算就近吗？而且2025年上学，可以说过了高峰期了，但2026年才是确定性的低谷期，能提前一年合并学区吗？亦庄有这么大的接收能力吗？我觉得悬，以教委的文件为准吧，孩子上学的事情最好不赌，未必输得起。

4、这俩方案反正如果是我的话不会选第一个，第二个自己决定。一般来说这种地段儿的就是自住为主，当然我也不知道哪个项目，不熟，咨询中介或电商吧，他们卖房的更熟悉。

仅供参考。

三

我们有回龙观小两居，市场价值在380万，孩子在回龙观育翔小学上二年级。现在想置换，预计首付500万以内，有两个方向：一是回龙观在置换三居改善，另外一方面考虑到海淀智学院或育新花园（公房）买两居置换海淀学区。智学院溢价相对低，但未来上什么学校未知，清河学区有个巨大的坑是清河中学，小升初派位很大概率进入这个学校。育新花园提前三年买房初中可以上育新学校，但溢价率很高，两居西南向要700万（公房），也担心以后出生率低不好出手。

想咨询下您：1、现在买海淀学区房是否合适？现在持有的房子有硬伤不保值，现在不置换担心差价越来越大。2、育新花园溢价率高是否值得入手？智学院和育新花园更推荐哪个？3、孩子在回龙观育翔，直升161回龙观中学，小学与初中阶段学校也还行，主要担心高中阶段回龙观的高中数量质量不高，孩子考不上高中上不了大学。但到海淀去学校如何也未知，所以比较纠结不确认现在是置换海淀学区还是改善三居，等高中阶段再说。

A：

1、现在持有的房子，回龙观380的小两居，哪儿啊？北郊农场？就是老点儿，也没什么不保值的。看什么硬伤了，这我猜不着，不好建议。

2、智学苑的溢价是低，大户型可能都没什么溢价，也就是海淀学籍的价值，所以居住的性价比高。育新花园应该也不算太高，一般就是海淀平均值。不过就算买了育新的，能确定转学成功吗？这还是先咨询好吧，二年级倒不算晚，就是得确定能被接收才好。如果小升初转学，就是能入学也降低意义了，最好尽早去适应海淀的教育环境。

学区房的主要用途就是孩子上学，如果能顺利入学还学习好就是值了，否则就是不值呗。溢价率是明摆着的，现在就是高峰期的价格，为了孩子上学只能买。这看自己对孩子教育的重视程度了，没有值不值得的标准。学区房只是价格高而已，其他的各种培训辅导其实也都不便宜，同样无法判断值不值。

推荐哪个，看孩子的天分了。如果是天牛娃那就买智学苑的，直接搏点招不就行了，无所谓派位。买智学苑省下溢价来给孩子辅导也是好的，目标就是提前上岸。

3、回龙观，如果高中能上昌平二中也不错呢，放到海淀也不弱于中等，反到北京还是中上呢。码农子弟们如果再努努力，过两年没准儿真给考成学区房了。161回龙观也不错，看今年中考的成绩，高分段和海淀有差距，但平均分好像差不多，说明牛娃少但整体均衡。所以如果去海淀就以争取点招为主吧，要不然都没必要折腾。

4、总之如果是我就先评估自家孩子的天分，还有就是家长愿意付出的程度。牛娃虎妈就去海淀搏点招，否则就在回龙观解决自住吧。如果是牛娃去海淀那就干脆智学苑，反正也是转学，只考虑点招不考虑派位了。如果派进二十中那也没比昌平二中或161回龙观怎样，有些犯不上，派到不好的学校还亏了呢。如果担心在昌平考不上高中，那到海淀就更考不上了，买了学区房也没什么意义。

也就这样了，我能理解家长的纠结，但这天底下没有十全十美的方案，有得就有失，不可能什么都不放弃。

仅供参考。

四

600-800总价，首套住房，想兼顾居住（尽量不看老破小）+学区（孩子明年出生，至少七年才上小学，夫妻清北人，不鸡娃，也希望学校稍微好些），因工作地一顺义一大兴，想咨询朝阳是否有合适的？

之前看了一下太阳宫，对应朝师附小，能够上的大多是回迁的商品房；亚运村，对应陈经纶，周围房龄有点老；望京，密度大学区一般但流通性好，以及奶西新房。东城也想过，但不知道跟朝阳相比性价比如何，毕竟孩子还有好多年才上学，政策随时变，想听一下您的意见，有其他推荐么？

A：

1、600-800，这差的也太多点儿了吧，差出一间房了，或者是差出学区的等级了。还是确定预算吧，要不然不好选房。

2、孩子明年出生，一般来说不建议太早准备学区房。这会儿是入学最高峰期，溢价也就最高。以你们的预算来说，800万也就是普通学区房，不好买到溢价低的。朝阳也够呛，或者只能是老房。如果是600万的话，那东城还基本就是占坑儿房了，溢价更高。所以考虑好吧，真愿意承担这降低居住体验和保值的风险再买。

3、人朝嘉铭和陈分的学区质量差不太多，溢价也差不多，这价位买不到商品房能兼顾居住的，基本就是一居室。老房能买大些的，但溢价不低，考虑好。要不就买陈分的呗，利泽西园不算太老，流动性也挺好。

人朝的现在是有可能多校，孩子太多了，连四大神盘都未必能保证小学。嘉铭是基本只能买在西区，溢价高，成绩还不如东区。

新房那就看自己了，学校我也不知道什么成绩，没注意。这我不熟，咨询卖房的吧。

4、东城的性价比，看追求什么了。天牛娃在哪儿都一样，反正朝阳和东城在高分段也没区别。牛娃在朝阳更合适点儿，基本还是单校，省心。东城吃点儿亏，没点招，小升初也都是派位。普娃东城更合适，资源均衡，跟着大部队争取大概率。