北京买房：理清思路，购房建议692

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北京买房：理清思路，购房建议692

来源: 章哥说买房时间：2022-12-25 09:46:15

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

没本的回迁房是不是都算小产权？已经入住十年以上，还有没有可能拿到房本？价格在多少钱为合理，也就是和周边相比的情况下，因为小区里没有公开的市场价，都是中介给报的价格。另外需要考虑什么风险？

A：

1、没本的回迁房，未必都是小产权，要看有没有正规的手续了。如果是村里乡里自己拆自己盖的，就肯定是小产权。如果是市里有规划的，那就不属于，等着拿本就是了。

2、十年以上没拿到本，如果是有正规手续，理论上肯定能拿到，就是不知道什么时候。这种情况肯定是建造的时候违规了，什么可能都有，大多数都是擅自修改了密度高度和户型什么的，没什么办法，都只能是等着。

3、价格，这看具体的小区吧。一般来说，回迁房的价格是周边同等商品房的8折，如果没本的话再打8折，也就是6-7折之间。但这不是标准，也得看小区的具体品质。

4、考虑什么风险，一般就是原业主反悔的风险，再有就是意外的风险了。大多数都是因为房价上涨了，原业主不配合过户什么的。其他的五花八门，比如原业主欠债了，法院要拍卖；原业主离婚了，老婆要房子；原业主去世了，继承人不认账；原业主出国了，想办手续也找不着人。这都无法预测，时间越长，可能性越多。

5、如果非要买，一是把合同定的详细点儿，加大违约责任。虽然实际上没多大用，但好歹是个威慑。

然后考察好原业主的背景，最好是公务员和国企大公司员工什么的，也就是有一定社会身份的。今后就算是对方反悔了，你也能相对有些办法。对方卖房的目的也问问，如果是换商品房就最好，就算房价上涨，他换的能涨的更多，反悔的概率也就小点儿。

最好别是没有正当职业的，人家什么都不在乎，你没辙。比如赌博吸毒欠债的，或者是要做生意投资的，这些都风险大，尽量规避。

仅供参考。

二

我是疫情刚开始的时候卖掉了丰台益星园的，两居室不到700万，当时都预计房价会跌，但没想到现在还涨了20%，弄得我挺别扭。不过也还好，我投资股市和理财的收益也差不多，现在是觉得也不能老租房，所以想还得买一套。

我一直住在草桥附近，看益星园同等户型的现在850以上了，还没什么房，又挺别扭的。而且也在考虑会不会卖在低点买在高点，所以挺纠结。

A：

1、既然是投资收益也这么多，那图个踏实就买回来呗，等于前年没卖房，白折腾一圈儿。顶多赔个租房钱，但和房价比起来也不算什么。

2、是否买在高点，我也不知道。反正现在是政府、银行、开发商和买了房的业主都不愿意让房价跌，尤其是各地政府和银行，所以才全都在救市。希望房价跌的大多数都是没买房或买不起的，这就看两方博弈吧。商品价格是供需关系决定的，这就看两方博弈吧。

不过北京到现在为止还没出救市政策，那房价也没跌。我是总觉得北京也不合适下跌，那样其他中小城市就更没信心了。反正北京是底牌最多的，一个放宽落户就能吸引不少人，只看政府是否愿意用了。

3、能理解这纠结，但谁也帮不上忙，只能自己定。

仅供参考。

三

我们是刚需买房（北京），想请教几个问题：1、北京地区，关于权利性质为“商品房”、用途为“公寓”的房子，我如何在买房前判断它是否可落户？比如再加一个70年产权的条件，是否就可以作为可落户的依据？

2、房子可落户的条件如何保障：问了当地派出所户籍处没有明确答复（按流程需要房主本人拿着房本身份证才能确认）。所以满足可落户的条件，是否可以让房主在合同中做补充条款来保证？您有什么其他建议？

3、问题1延展举例来说。比如您说的长安6号小区，9层以上大产权可落户，是否只是您的一个比喻呢？（也就是并非9层以下完全不能落户），我理解这个是否还是需要根据问题1中“实际房本上的权利性质、用途”来具体判断？

4、关于“商品房-公寓”的弊端看了您很多文章，想请教未来是否有政策可能不利于此类房产，比如最差的情况（直接影响房子价值的），就是政策改为“商品房-住宅”才可以落户，而“商品房-公寓”不论50还是70年都不可落户？（考虑到北京户口具有稀缺性，这项政策实行的必要性不大？还不如改为商水商电）

5、最后，能否您抽出宝贵时间帮忙推荐几个您比较看好的小区，300w左右、朝阳区四环内、可落户、可不带燃气、单价有性价比的小区。

A：

1、商品房是统称，所有可以交易的房产类型都是商品房，包括车库。公寓是使用性质，一般指采光通风达不到国家住宅标准的户型。绝大多数70年产权的都是可以落户的，这问当地中介就可以，不会隐瞒的。

2、落户条件如何保证，没法保证，70年产权也有不让落户的，只能以派出所的目录为准。可以让原业主承诺，但这一般没必要，谁也犯不上蒙人。而且中介也都了解情况，没必要隐瞒。

3、长安6号，九层以下是50年的产权，商业性质的综合用地的成远大厦，是肯定不能落户的。九层以上是70年产权的住宅性质，除了没有燃气之外和普宅没什么区别，享受同等待遇，落户贷款都可以。这用不着理解什么，按照制度办就是了。简单说就是70年的可以落户，50年的不行。

4、未来，不至于出什么政策了，不会单独分出公寓的，没必要。这种房子一共也没多少，监管层犯不上较劲。土地产权是更改不了的，政策也就没必要单独再规定。还是这话，一共也没多少房子，谁也犯不上给自己找麻烦。商用水电跟产品性质没有必然联系，这想多了。

5、300万，朝阳四环内，这总价的房子有，都能落户。但性价比不好谈，都是一分钱一分货，朝阳区有钱人多，懂行的也多，不会把有性价比的房子给刚需留着，有这房子中介自己就买了，都轮不到我捡漏儿，帮不上忙。

仅供参考。

四

我目前在京两套房，一套在朝阳区双花园南里一区，98年的两居老公房，居住环境一般。另一套在通州两居，价值450-500万。两个孩子，老大在朝阳工大附中上初二成绩中上，老二2023年幼升小。根据老大的学习成绩，我是否置换到东城更稳妥些？

1、卖通州换东城的东崇前、龙体片区，预计资金500万左右，买一学位占坑房。中介带看了预算范围内的本家润园（回迁房）、金桥国际公寓、忠实里、花市东里、绿景苑的房。看完心里没谱，您能针对这两个片区的房子，推荐几个小区，给些建议吗？

2、现住的双花园南里房子97平两居居住环境一般，也想卖掉在附近置换一套三居。目前看上了附近的双花园南里海关总署家属院。97年的房，院内只有两栋楼。今年海关出钱内外立面及院内进行了整修，户型也还不错。缺点是离火车道较近。目前该小区价格比周边小区高1万多一平。您看有必要置换吗？还是说拓展思路置换到朝阳北部区域？还望您帮忙给理理思路，点评一下。

A：

1、北工大附的初二成绩中上，换东城，那就是跨区中考呗。有可能选择更多些，但怎么叫更稳妥呢？这就是拼成绩了，成绩好自然就稳妥了，竞争比朝阳小一些。

二宝也谈不上稳妥，明年是入学最高峰，说不好什么政策，只能说东城的整体资源比朝阳均衡，派位也公平。

2、我推荐不了，这预算在东城就是占坑儿房，不好指定小区，也只能家长自己定哪个学区。

建议就是尽量选择房龄相对新的普宅，用完了学位相对好出手。公寓这种说不太好，能有其他选择就尽量回避。

3、房子是用来住的，为了居住升级就应该换啊。同一板块内的老房在保值上也差不多，还是多从居住角度考虑吧。朝阳北部，说具体的吧，也看预算了。这太笼统的我也不知道怎么说。

仅供参考。

五

我在海淀区曙光花园望山园有一套134平米的三居，三面朝南，不是南北通透的塔楼，现出租呢！每月租金14500元，如要卖，大约1450万到1500万之间。近期看了您的不少文章。感觉到以后涉及到政府收房产税，政策未来的不确定性，学区房（临万泉小学），房龄己超过20年等问题。这个房子只投资（升值和日常收租金），不自住。您给分析一下，这地段房子和未来的走势如何？是维持现状？卖了置换新房？纯变现存银行吃利息？

A：

1、未来走势不会有什么特殊的，大概率还是跟随海淀的大盘。三面朝南的户型很好了，134的面积也不算太大，没劣势就谈不上风险。不考虑套现的话就维持现状，置换一次的税费也好几十万呢，顶得上3年房租了。

2、为了自住升级就换新房呗，如果还是出租的话，犯不上做慈善。当然这也看新房的价格，确定是倒挂的就行。我不卖房，没太注意行情，问问中介或电商们吧，也就是组织看房团的那些。

3、存银行吃利息，这就得自己定了，我不敢建议。不过考虑好，之前20多年这么干的人很多，到现在为止几乎都后悔了。

全世界近30年来，核心大城市中房产升值最差的是日本东京，30年涨了230%，也就是在楼市崩掉70%之后，这两年刚刚涨回来。但这也有个前提，就是他们的利率在十多年前就降为0了，甚至国债都是负的。咱们央行前行长也说过一句话：中国能够避免快速进入负利率时代。

4、总之这只能自己定，如果是我反正不会卖了房吃利息。曙光花园这套房在20年前也就价值100万左右，当时如果是存银行的话，到今天能吃多少利息吗？这20年可还是中国经济高速发展的阶段，之后更不好说，考虑好20年之后的现金价值吧。

不考虑将来套现，永远吃房租那就不折腾，房价涨跌跟你没什么关系。房产税是所有人的事儿，无法预防。考虑过个十年八年套现，那再考虑换掉，换成租金相对高的纯投资房。

仅供参考。

六

现有房山一套房，老大四年级，老二2026年幼升小，想添一套学区房，给老大转学。荣丰2008推荐吗？好不好转学？是小学办转学合适还是小升初再移民合适？将来老二能不能用来升学？学位占用了还能不能出手？问题有点多

A：

1、荣丰2008，谈不上推荐，典型的公寓占坑儿房而已。优势就是房源多，出手就能买到；劣势就是溢价高，公寓这种产品也不建议长期持有。

2、好转学，买房落了户就行，四五年级都可以转。

3、常规建议的提前转啊，图的不就是西城的教育吗？但天牛娃无所谓，什么时候都行，拼点招也能进牛中，派位也不耽误校额到校。普娃的话那就看自己了，小升初跨区一般都进不去好学校，要是能进牛中就没人提前准备学区房了。

4、老二肯定能用来升学啊，同一家庭不受六年一学位的限制。

5、当然能出手了，就是看价格，价格合适就没有卖不掉的。但价格没人能保证，这两年是入学最高峰，所以荣丰这类公寓的溢价才高。而2026年就是确定性的低谷期了，以广外的学区和公寓这种产品来说都不算多优质，溢价部分有可能受到影响。

仅供参考。

七

最近一直在纠结从丰台七里庄换房到海淀永定路的想法。有一些问题向您请教：第一个问题：卖掉丰台房加手头一共能凑180，首付还得借，家庭月收入2万多一点。两个思路：一是借70左右，买五十几平自住，但压力较大，房子可选余地较少。二是就买个40平的一居室占坑儿，以租换租麻烦点，但购房压力小很多。您觉得综合来看选择哪种更好？如果选一居占坑，是不是优先考虑房子保值以及以后好转手？

第二个问题：中介说现在换房时机十分合适，北京房价正在降了，像我这种情况，就是先卖了房，拿着钱在手上慢慢买风险也不大。这个中介是朋友介绍的，朋友从他那买了两套房都挺超值优质的。我感觉他不像是骗我的样子，现在市场是这样的吗，未来走势可能会如何？

第三个问题：孩子现在在丰台上一年级，属于转学。田村怎么样，溢价多吗，要不要过两年等入学高峰过去再换房，是不是好些，错开入学高峰不跟明后年上学的家长去抢房是否更理性，特别是占坑的一居室。

第四个问题：现在房子是东大街西里小区，5层，置换到永定路区域，从两边区域价值以及受政策和行情影响来看，是否越早置换越合适，求指教？另外查记录发现，这小区房子从17年到现在基本稳定没涨也没落，不知是好还是坏。

第五个问题：田村怎么样？好像涨了不少，看您介绍，可能有政策利好？跟玉泉小学的房子比，性价比会不会稍微高一些。您有推荐的小区？

A：

1、沃天，这么多问题，就算我免费也别这么使唤我啊。

2、别给自己太大还款压力了，尽量多留出点儿收入的余额。因为既然选择了海淀，那后续的教育花费可不少。海淀的鸡娃谁都知道，虽然是量力而为，但如果是想点招的话，有的培训、考级和竞赛是不得不参与的，都不是小费用。考虑好，在海淀一年几万不算什么，10万20万的都正常，毕竟双减之后各项费用还都涨了。收入2万的话，教育压力就挺大的。

3、年底大多数都没什么行情，可以说是降了，但没多少。

慢慢儿买，那得看国家救市的效果了，现在是11月20号了，年底之前可有上万亿的定向信贷砸向房地产呢。我认为明年开春后没什么下跌的可能，看自己的判断了。尽量别冒险，赌赢的话也不过是10%，而万一输了，那可能就不是10%的事儿了。

4、转学得二年级才行，也就是一年级暑假办。田村就是普通学区，不热门。转学的话大概率是教院附小，也就是田村小学，之前很普通，现在有可能提升一些，但我不太清楚具体情况。

田村的溢价不算高，之前商品房都是低于海淀平均值的。但这是占坑儿房，海淀市区内哪儿的溢价都不低，田村估计也得在30%左右了。50多平的应该总价在400多万，租金超不过5000，那应该就是30%，也算正常。

什么时候转学看自己了，但一般都建议尽量在低年级转。毕竟是要搏一把点招的，三年级之后的难度会加大，四年级之后都算晚了。除非之前就按海淀标准鸡娃，否则不好赶上。

5、越早置换越合适，从孩子教育讲是这样的，从房子来说未必。高峰期，田村的占坑儿房溢价也不低，谈不上多合适。未必是没涨没落，而是降了之后涨回去了，北京市区大多数小区都这样儿。2017-2019年降了15%是正常，2020戴上口罩之后涨的。无所谓好坏，正常的大盘行情。

6、田村就是普通学区啊，永定路学区。未必是单独的政策利好，而是政策造成的利好。比如校额到校，那就是校内竞争了，普通牛娃在牛中和普中的结果就有可能完全不同。牛中抢不到的有可能在普中捡漏儿，那这对普通学区来说就是利好了。但这得2025年才看到效果呢，现在也不敢确定。

性价比未必高，总价低，溢价率未必低。这就跟去大饭店吃饭似的，拍黄瓜未必比猪头肉划算。房子也是这道理，在高峰期不好找到性价比高的，家长们都盯着呢。我不好推荐，占坑儿房都是看出房，只有当地中介有房源。

7、最后还是提醒一点，尽量别给自己太大压力，海淀的教育费用高，最好提前了解一下鸡娃的成本。2万多的月收入，不算宽松，量力而为。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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