谨防“马甲”！北京土拍政策升级，别慌世界快播

来源: 中房评时间：2023-04-17 09:35:37

北京市规自委发布“关于北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地等2宗国有建设用地使用权出让公告的补充公告”（以下简称：青塔地块）。

北京市规自委网站截图

其中：“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司)”。

(资料图)

消息发布后，有行业人士认为，“一二三五八、仁亿立志信的时代结束了”，大型央企、国企集团在北京房地产市场中的市占率会逐渐萎缩。

此时下结论，为时尚早：

1、这可能仅是针对热点地块的措施。北京市规自委出台青塔地块出让补充公告，是否会在全市推行还需要观察。在青塔地块出让中增加上述规定，有利于增加市场多元化主体参与的积极性。随着土拍市场进入“二八行情”，热点地块竞争会更加激烈，此时防患于未然，出台禁绝“马甲”参拍的政策，有利于维护市场公平。但是，未来预计土拍政策会是“一地一策”，可能会对热点地块采取此类措施，非热点地块暂时未必采取此措施。

2、集团公司自身有避免竞争措施。这个规定并不意味着“一二三五八局会合并为一个主体拿地，仁亿立志信就不能同在北京发展了”，因为这些分公司在北京市场都有业务区域划分。例如，首开各个分公司原则上是按照行政区划分业务范围的，而中建系在参加热点地块竞拍时总部也会出面协调谁去参加，避免业务冲突。

3、当前土地市场冷热不均。之所以说这个措施目前只是在热点地块中实行，是因为当下北京土地市场仍然是冷热不均。一方面是少数热点地块需要摇号决定归属，另一方面也有地块出让遇冷，甚至需要开发商托底。

4、禁绝“马甲”参与还需配套措施。真正拒绝马甲、代理人参加热点地块“围标”是一件很难的事情。详见：《抽奖行情下的代理人的战争》。当前，在禁绝同一公司派多个“马甲”围猎热点地块上做得比较好的是上海。

上海有两种方式来禁绝“马甲”参与拍地：

第一，上海土拍资金要求全国最严。首先要求是自有资金，而且是穿透式监察。被监管的拍地资金往往是起拍价的1.1倍，即土地监管资金为起拍价的100%（含20%保证金）+10%溢价上限。

第二，据上海土地市场官网发布的《关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示》公告：

上海土地市场网站截图

竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

上海土地市场网站截图

换而言之，如果有3家参拍者，除了3个报价外还会由机器自动产生另外3个“随机值”。这样平均价更难琢磨，杜绝串通拿地的机会。

而青塔地块补充的“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”条款，在上海早已施行。

总结：青塔地块的出让补充公告是北京土拍市场提高门槛的一大步，预计今后北京土拍市场的门槛还会陆续提高。在房地产发展新模式下，保障公平、有效的市场竞争，并且让宝贵的土地资源有效利用，为城市建设做贡献，是大势所趋。

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