北京买房：理清思路，购房建议724|焦点热文

来源: 章哥说买房时间：2023-02-04 12:50:38

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

2021年初，我终于买了房山长景新园的一室一厅，60多平，南向，当时签了合同觉得特幸福，我河北人，来北京10年了，买房算是一个目标吧。买的也不贵，210多万，同时期同户型有的报价230多万。当时为了避税，首付了180万。

买完后又让租户住了一年，今年6月份我自己搬进去了。住到如今，幸福感渐渐消失了，当时为了避税，首付180万，现在我就想，如果不买房把这钱存定期，一年也能有个5万，我买这房一年也不见得能涨5万。180万确实掏空了家底，现在又重新在慢慢攒钱。而且我是自己在住，父母在老家偶尔过来北京。我就想，如今这样是否值得？是手里攥着现金好还是有房子好呢？当时买房那种迫切心情现在完全消失了，买房时我觉得自己是刚需，现在觉得并不是。

这个问题，属于买房以外的了，可以说是一种困惑。以我目前的人生经历实在无法找到答案，您如果方便，帮忙指点我一下。

A：

1、长景新园刚才我看中间楼层报价最低的都230多万了，转成商品房的报价260万了。这房价涨了就别纠结了。任何事情都有得有失，你觉得失去了现金的流动性，但也节省了利息呢。现在的利率比2021年又低了，如果想把资金再拿回来，办个抵押贷也可以，利率最低的有3.5%的，比商贷划算多了。

2、钱和房子其实没有本质的区别，都是商品种类，或者说资产种类。资产三要素，安全性、流动性，收益性。现金的流动性最强，安全性和收益性则二者选其一。房子的流动性最弱，但安全性和收益性相对都不弱。所以人们在不是很缺钱来应急的情况下，把房子作为主要资产之一。

3、当然谁也不敢保证说房价永远涨，但到目前为止，北京的房子相对是最稳妥的。历次行情中，尤其是下跌的时候，北京的房价都跌的最少，而且补回来的也最早。全世界所有国家也都这样儿，包括日本。房价崩盘30年了，全国房价一直横盘，只有东京的房价涨回来了。

4、所以如果非得觉得多留些现金感觉好，那就做个抵押套现一部分。但实际上没什么意义，随时都能抵押。真要想卖房套现的话也考虑好，200万的现金，现在一年的收益到不了10万，而你这套房应该到现在涨了不止这数了。就算以后涨的少，也大概率不落后于现金的通胀。

仅供参考。

二

我和男友计划结婚，关于房子问题未达成共识，求指点：①将来有政策性分房、包学区，这种情况下，首套房资格是否还那么金贵，有没有必要婚前用首套房资格买个小房子？②如果婚前用首套房资格买房，5年左右分房时，资金如何安排才能同时满足买房和分房基本够用？③未来收入可期的情况下，如年入百万左右，我们是婚前用父母血汗钱买房划算，还是将来自有资金再买、不让父母操心的时候再考虑买房呢？

我们情况是：

1、男友通州人，京户，个人名下无房，有首套房资格。他做律师，目前毕业没几年存款不多，但未来收入可期。他父母除自住的房子外，在燕郊备有一套房子。

2、我是公务员，外地进京，京户，但京外名下有房、有过贷款记录，没有首套房资格，我的单位会分一套政策房、解决学区。

我们的疑惑是：

1、如果婚前买房，我们两家可以凑个150-200左右首付，但是需要父母支持。另一个问题，因为我的政策分房预计5年左右分到，如果婚前买房，政策性房怎么也得交个一两百万，假设婚前首付150买400万左右的房、第5年政策分房下来，那我们是不是得计划出首付150+还贷20/年×5年+100-200万政策性房费≈350-450万的流动资金，才能同时保证①婚前买房以充分利用首套房资格②政策性分房能交得上钱？

2、如果我们婚前不买房，他首套房的资格将浪费掉，婚后算二套，二套不考虑学区的话，我们要大概攒多少钱才能买二套的两居室或者三居室呢，首付大概多少？二套的唯一好处就是他三五年后收入尚可，或许我们不需要用父母攒了一辈子的钱，自有资金可以支持大部分，婚前双方家长资金压力不太大。

A：

1、首贷资格肯定珍贵啊，在资金允许的情况下尽量用上，算是福利。否则婚后怎么都是失效，相当于浪费。

这账算的没错，就是这数字。但现在既然有了150首付，那之后这五年里只需要攒出200-300万就行了，现在这套和福利房就都够了。而且一般单位说5年分房没那么准，大多数都往后拖。

2、二套不考虑学区，多少钱？这我没看懂，不是福利房吗？那得看单位的定价啊。如果是北京的普通商品房，以现在的标准，600万是中位数，二套的话需要450万首付呢。但如果是单位福利房，五环外国管局的才1万多，二套首付有个100多万就够了，放出余量的话200万也够了。

3、反正如果是我，在收入预期能保证的情况下就把首贷资格用了。父母的血汗钱当然应该珍惜，但所有的父母都是希望孩子们生活好的。我家的钱也是我前些年拼死拼活挣的，但为了孩子没什么不舍得的，只要不是乱花就行。所以你们和父母的目标一致，都是为了生活好，那就没必要纠结。

仅供参考。

三

我们目前居住天通苑，户籍房产都在安贞西里，小一居，目前保守估计可以卖380万。孩子24年上学，家里只有一个老人一个孩子，想置换东城学区。目前考虑1，500以内换龙体老破小，想买一个能住下四口的一居（尽量挤得下就行）；2，不贷款换兴隆都市馨园的开间，两边房都租出去孩子上学再租房住，以租养租。

不知道哪个更合适一些，也不知道这俩区域学校是不是都还可以。孩子目前来看男孩子，希望高中几率更大一些，我们家长相对佛系，只求孩子将来有个大学，目前北京东城溢价率相对高，不知道怎么合适。还有朋友推荐我考虑天宁寺区域，那边北京小学也不错，希望您帮忙分析一下各个方面的优劣。

A：

1、龙体500以内的老破小，得看是否好贷款了。这种总价的很多都太老了，就因为不好贷款才价格相对低的。问问当地中介吧，得看是否有合适房源。如果能买到就算比公寓相对合适，虽然溢价也不算低，但得房率高，自住上相对合适。

2、都市馨园的开间也得400左右呢，溢价很高，租金收益就不算高了，换租不占便宜。所以这就是纯占坑儿房，常规建议是用完学位看行情，觉得不合适就提前卖了得了，没必要非用公寓换租，风险大也不占便宜。

3、上学都还行，龙体跟东崇前都算比较均衡的，只要不出区就学校都不错。溢价就是高，全北京现在东城最高，毕竟大多数都是普通家庭，没办法的事儿。

4、北小天宁寺，那基本就是荣丰2008了呗，和都市馨园一个性质。考虑好吧，荣丰的房子可卖超了，2024也是高峰期，有被调剂的可能。

单从学区来讲，广外不如龙体和东崇前。但西城的上限高，所以如果家长对孩子期望值高的话就去西城，整体来说清北985的概率更大。普通的话再以东城为主，清北率确实不如西城，但对于大多数家庭没什么区别，派位更公平。

仅供参考。

四

本人在亦庄上班，年收入税前80-100万左右，爱人无业，名下有一个公司用来交社保。我们有一套房已经签约卖了，预计4月回款，加上手里的现金约400万。因为今年有了二胎，想找一个大三居或小四居。考虑到二套首付较高，想通过其他方式，比如一些先息后本的经营抵押产品，做一做杠杆，把看房目标总价提到700-800万。

我的问题是：

1、目前一些抵押经营产品是否靠谱，因为没做过心里有点没底。我预感春节后房价会涨一些，所以如果这个方法OK，我需要提前选房先签合同然后等钱到位后再过户。

2、如果1的操作比较成熟，我这个目标700-800万总价，看哪些板块比较合适。不一定追求河西，感觉河西这个价位品质楼盘够不上。三羊片区、德茂片区或其他周边是否也可以，孩子24年上小学，我们对学区没啥特殊要求普通小学就行。

3、我属于自住为主，倒是不考虑涨幅多少，能跑赢大盘就行，毕竟做的金融产品是有成本的，把成本能涨回来就可以了。大概在网上看了几个次新楼盘比如和成璟园、中国铁建花语府，这种有潜力吗？或者您有其他推荐可否帮忙指教一下。

A：

1、抵押贷在理论上有风险，毕竟不合规。但在现实中没什么风险，深圳的规模是北京的N多倍，但央行让自查好几次了，除了几个倒霉的，其他绝大多数都没什么影响。反正从商行自身来讲是不会较劲的，就看央行是否真的严查了。在这种时期按说不会，贷款额度足，指望发贷款救市呢。这找两个信誉好的代理机构问问吧，各银行的产品都差不多。

2、对银行和代理机构来说肯定成熟，但央行的检查不敢预测，只能说概率不大。既然是2024年上学，那出了亦庄学区就不算学区了。也可以看河西北部，比如中信新城什么的，现在还不算亦庄，但早晚划进去，估计2025之后就差不多了。如果划进去就算利好，不划进去也不吃亏，反正现在也没什么溢价。

3、能跑赢大盘就行，这要求不低了，相当于做生意必须得赚钱，还得比别人的利润高，难度不小。反正全北京能跑赢的小区不算多，都赢了也就不叫赢了。这我不敢说什么，新房我也不懂，早就不卖房了。还是问电商们吧，他们卖房的才更熟悉新项目。我帮不上忙。

仅供参考。

五

立水桥一套两居能卖430，计划置换，首房首贷，总预算750。夫妻工作都在东城，孩子26年上学，对学校要求不太高，之前看了东城的和平里、北东的一般学校对应的房，溢价太高，犹豫不定。

后来转变思路，看了海淀花园路民族小学和北太平庄农科院附小的房子，属于海淀一般学校，且离东城近，溢价相对较低，能住的稍微大点，不知这样计划是否可行。还有置换时间问题，现在立水桥房子多年来没有任何起色，还是等高峰期过后换吗？

A：

1、海淀和东城的学区，这不太好比较吧。看孩子和父母的规划了，如果是牛娃虎妈和期望值高的就去海淀，凭天分和努力争抢资源。学区虽然在海淀不算太强的，但省下溢价也是好事儿，用努力鸡娃来弥补也差不多。

普娃佛母或期望值不是太高的再看东城吧，适合大多数的家庭和孩子。但溢价就是高，毕竟永远都是普通家庭占多数，入学高峰期也没办法。

这还是家长自己定吧，外人不好建议。既然是选学区房，那还是先看自家的情况吧，没有标准方案，只看哪里的教学环境适合自己。

2、既然是卖房后增加的预算多，想换的又是海淀这种溢价不高的，那没必要非等高峰期过去，差不多。就算过了高峰期，也未必是学区房降价，按韩国台湾的先例，出生人口下降后，学区房涨的慢的可能性更大，得好几年才逐步降低溢价率呢。

仅供参考。