北京或加速"平房退租"和"城中村腾退"!

来源: 腾讯网 时间:2023-08-17 14:37:19

2023年8月17日,北京西城区历史文化街区的“西四街区的直管公房平房项目”正式启动退租工作。

根据官方公布的消息显示:本次西四街区的退租主要集中在西四北地区,具体的退租范围可以参考下方官方公布的“退租范围”。


(资料图片仅供参考)

西四地区的退租可以说是比较“突发”。

因为在2022年6月23日北京推出东西城核心区公开推介11个申请式退租及街区更新项目中,西城区项目中并没有西四片区

而仅仅包括了“宣西项目”,“法源寺项目”和“天桥北项目”,这三个项目都已经在2023年上半年正式启动了。

而本次在2023年下半年忽然启动了“西四北片区”的直管公房平房退租,毫无疑问意味着北京核心区的“腾退退租”工作可能将会加速了。

其实早在2023年7月,北京西城区房管局就已经在留言区公开表示:西四北片区将会在8月份启动一期退租工作。

同时西城区房管局在本次回复中,还透露了一个非常关键的信息:西四北片区已经列入申请式退租三年行动拟实施计划

这就间接表明:从2023年-2025年的三年,北京市可能已经建立了北京核心区直管公房平房的“三年退租计划”。

同时这个“申请时退租三年行动拟实施计划”有可能是《首都功能核心区控制性详细规划三年行动计划(2023年-2025年)》的一部分内容。

这个“三年退租拟实施计划”的出现,有可能会加快东西城平房的退租速度,甚至有希望打破每年“退租2000户”的指标上限。

比如原来我们预判“西四”和“东四”最快也要在2024年才能实现退租,但从目前看“西四街区”显然已经提速,东四街区是否会在近期启动,目前看也有一定的概率。

但最后还是要看官方的公告,一切以公告为主。

值得注意的是,北京核心区的“腾退退租”其实也是“货币化安置”,简单来说,就是平房的房子虽然不拆了,但是退租出去照样给货币补偿

根据之前的官方操作经验,北京核心区的直管公房平房退租的补偿标准大概是“按照房本面积计算,每平米在15-17万左右”。

根据位置不同,可能补偿标准会有差异,但是差异不大,基本上都在15-17万/平米上下波动,同时户口迁出没有补偿

比如一套20平米的直管公房平房,根据大概估算应该能够拿到300-400万的货币安置款。

居民既可以选择直接“拿钱走人”去购买商品房,也可以选择购置政府提供的“共有产权房”,相当于政府提供的“共有产权房房票”,这是目前比较主流的补偿安置方式。

由于北京“房改政策”已经停止,对于直管公房来说,已经没有“变现”途径,着急改善住房着急变现的北京老居民,“退租腾退”其实也是唯一的选择。

所以讨论“走或不走”,在这种背景下其实意义不太大。

除了“核心区平房退租”,北京最近可能还会加速“城中村腾退”,其他城市都是“城中村拆迁”,北京的宣传政策是“城中村腾退”。

根据目前消息,海淀北部的“白家瞳”、“温泉村”等地区很快就会迎来“城中村腾退”了。

其实北京主城区海淀区的北部目前还遗留有“大量城中村”,这些地区其实早就应该尽快“腾退”,实现区域城市化建设

实现“城中村腾退”后,整个海淀北地区的城市界面将会大幅度改善,房价会有进一步提升空间。

经过本轮“城中村改造”,海淀或将彻底清除“城中村”,全面实现城市化。

但是值得注意的是,北京的“城中村改造”和其他城市不同。

北京城中村改造都是采取“安置房安置”的方式,直接以房换房,以房换地,很少采取“货币化安置”。

简单来说,北京的“城中村改造”其实并没有外地城市“去库存”的效果,当然对于北京楼市来说,也没有必要“去库存”。

北京房价的复苏,关键在于“政策松绑”,尤其是“贷款政策的松绑”,不仅能够刺激北京楼市“加杠杆”,也会推高北京房价。

北京房价的“低估”,核心在于贷款政策的“过于严厉”。

所以不管是“平房加速退租”,还是“城中村加速腾退”,本质上都是为了解决北京的“大城市病问题”,本质都是服务于“人口疏解的目标”。

如何尽可能的降低“城区人口”,已经成为北京城市发展的核心问题。

包括即将要落地的北京楼市政策松绑,大概率也是“松郊区,紧城区”,以一区一策的放松为主,加速推动城区人口向近郊区疏解转移

综上所述,我们认为要理解北京的城市发展趋势,理解北京楼市政策的变化趋势,核心在于理解北京的人口问题

而北京的人口问题,不仅仅在于“控总量增加”,同时还在于“疏解城区,增加郊区”的存量调剂。

北京未来所有的政策趋势,服务的核心目标都只有一个:那就是如何尽快推动主城区人口向郊区新城转移疏解。

一个方面可以降低主城区的人口密度,更好服务于中央政务功能,而另外一个方面又可以帮助近郊新城“去库存”,稳房价。

这就是北京城市发展趋势的“一箭双雕”。

因此未来北京主城区的楼市变化格局是:城区老破小房价随着人口迁出,接盘人的越来越少;而由于没有拆迁,次新品质项目和新房项目,由于稀缺性,房价反而越来越高。

北京楼市,未来的分化特征会越来越严重。

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