北京买房：理清思路，购房建议705

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北京买房：理清思路，购房建议705

来源: 章哥说买房时间：2023-01-07 11:44:41

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一

我家宝宝27年入学，现在丰台大红门有一套2居室自住。存款400万，想贷款买一套学区房，未来给孩子上学用，东西海3个区都可以。看过陶白畅柳园的一居室，荣丰2008一居室，远见名苑的一居室，德胜裕中西里的一居室。

对远见名苑一居室感觉还可以，但是毕竟自己的眼光有限，也不知道还有没有别的更合适的房子，兼顾学区和一家3口住的。您有什么推荐的地方吗？另外，27年入学何时下手比较好？平房可以考虑吗？

A：

1、东西海仨区都行，最好还是考虑清楚吧，三个区的教育模式到目前为止还挺不一样的，没有最好，只看哪里适合自己。有时候选择比努力重要，选错了可就不好改了。

2、陶白，广外，德胜，这是怎么个路子啊？头一回见到这么选学区房的，东西海不分，哪个学区也无所谓，房子也不在乎，有钱任性了。

简单说吧，德胜是顶级学区，溢价最高，现在肯定在40%以上。今年还是全部出区的，2027年是入学低谷了，理论上应该不出区。

陶白是直升的多，热门学区，溢价至少是平均值吧。但这学区等级和德胜可不好比了。北师大附还行，育才跟三帆的差距大点儿了。

广外这就是以占西城学位为主了。荣丰更是典型的占坑儿房，小公寓。这会儿买也考虑好，明年是最高峰期，过去之后一般来说都是好学区的或许才保值好，好资源才到什么时候都稀缺呢。这普通学区+公寓，有点儿风险。真要选的话尽量买远见名苑吧，相对好点儿。

3、兼顾学区和三口居住，意思是不考虑保值了是吧？我也不好说什么，要不还是再考虑一下吧，毕竟好几百万呢，太随意了也不太合适。2027年上学，常规建议是错过高峰期，犯不上这会儿去抢房。2025年之后就是拐点了，看自己的判断吧。

4、平房一般不建议。以前抢平房是因为既能上学也能赌拆迁，现在没拆迁改腾退了，导致不少当年高价抢房的都给套住了。而且平房的居住体验大多一般，那在学区功能降低之后，又不好贷款，是否保值和好卖就不好说了。赌一把的事儿吧，考虑好再买。

仅供参考。

二

我们夫妻二人咬牙订了宸悦国际一套房（三居的，合同尚未签），实属无奈之举。该楼盘全面突破我的底线，现场看了，一个四六不靠的地儿，荒凉，城乡结合部。真是应了“房子是用来住的”。附近就一王府中西医结合医院，上网一查，口碑还不咋地。

儿时，我去天安门、前门、天坛公园都不远。但二套80%的首付，我们几年之后也将结束职业生涯，不想资金压力太大，唉！不得不向现实妥协。我们现住亚运村，我的观念是必须给儿子准备一套房。

以后两个家庭都有地住了，总算了了我的一桩心事。但孙辈的上学还是个大问题。只能安慰自己“儿孙自有儿孙福”。啰嗦了一下我的心路历程。我想请教的问题是：

1、北京市规自委网站上楼盘的名称是“宸轩佳苑”，这个名称正常。为何开发商宣传为“宸悦国际”，跟国际有什么关系—莫名其妙。这个问题看起来幼稚，该去问开发商。但还是想听听你这位地产资深人士的看法。

2、查了相关资料，地铁5号线也不会北延。不求、也不可能这个楼盘有多大涨幅，但是否能够跑赢通货膨胀？将来（比如五年左右）能否达到北京楼市的平均涨幅？

3、总之，买该楼盘是为了自住，但也不想有亏损。

A：

1、楼盘项目一般都有两个名字，一个是备案名，也就是正式注册的名字。但这种名字一般都比较土，所以开发商多数都再起一个推广名，相当于艺名，便于宣传和销售。这无所谓，除了房本户口本等处用得上备案名，日常生活没影响，更不会影响产权，不用纠结。

2、5号线北延，有可能，一直都在呼吁。但到目前为止还没明确的规划，那就算北延，通车也得几年。而且在北京来说，地铁不是新鲜事物，而是属于新区板块的标配，有了不加分，没有或离得远的话就不是太好了。

达到北京楼市平均涨幅，那得看板块的规划和建设。新房的价格现在都是政府定价，他们是根据规划做出的，也就是把未来应该建成的配套的价值都已经体现在现有价格里了。如果配套按时完成，那就能跟上大盘；如果超出，比如再建设个很好的产业区或者来个好学校，那就是超出大盘；如果配套建设的慢，那有可能落后一些。

以后我不知道，但之前的不是太好，略有落后，旁边的望都和名佳等小区都没占便宜，主要就是配套和产业区没实现预期。但从近几年的价格来看，北七家出现两级分化的趋势，17号线附近房龄新品质高的都跟上大盘了，说明新贵来的多了，推高了房价，只是老小区得到的利好不多。

3、这看未来的配套建设吧，希望尽快完成，再能增加好学校或提升成绩就更好了。旁边的王府就是北京第一个学区房小区，20多年前挺受追捧的，只是后来被公立校抢走了风头。希望将来附近的公立校能更好吧。

仅供参考。

三

预算1500-1800万的改善，目前是纠结于人济山庄和中海雅园。两个都是塔楼，人济的优势就是挨着紫竹院公园，但价格高，我看上的都在12万左右，还有13万以上的，没去砍价。而中海雅园则价格合适的多，基本单价都在10万左右，预计砍价能到10万。这里离紫竹院也没多远，请问这两个小区的质量怎么样，保值如何选？

A：

1、这跳跃性的问题，一直说价格，猛地跳到质量上，太突然了。质量应该都挺好吧，我也不知道。不过都20年了，有什么问题也早就暴露了，到小区里问问业主们吧，他们才知根知底。

雅园是中海进北京的第一个项目，人济也是他们在北京的第一个，都挺下工夫的。尤其人济，这地段儿费了很大的劲才拿到。这不是挨着公园，而是就在公园里面，主打的就是公园里的家。

2、从居住讲应该差不多吧，户型都没有板楼好，雅园的更弱点儿，斜角斜边多。然后就是跟紫竹院的距离问题，自己多体验几次吧。我估计如果住人济的话能天天去，下楼有小门就进去。住雅园的话，怎么也得2公里左右，不算近，快了走20分钟慢了半小时，多体验两次吧，看能否接受。

3、保值，到目前为止是人济好啊，这没什么可说的。当年中海的还更贵点儿呢，5-10%吧，现在倒挂了。以后估计也就这样儿了，都是老小区，指望着逆转行情可能性不大。

4、这我也没什么建议，既然是改善就凭个人喜好吧，我只能说单从保值来说人济占优。

仅供参考。

四

我也是落户加分的问题，去年我的排名是26000，今年竟然是24000多，那这每年成功的还有6000呢，我感觉不对了。所以我现在想要不就换房到城六区之外吧，您有什么建议？目前是劲松老房，减去贷款能剩200w吧，可如果换的话我的房挺好，首贷资格也浪费了。以您的落户经验有什么建议？

A：

1、我没落户经验，我的身份证是110开头儿的。这好像也没什么建议吧，都是常规操作。

2、现在是每年几分啊？4分吗，所以才被别人超过？不过好像6分的也提升不到5/6000，说明有不少人是用学历加分的，或者是用纳税。这我都不懂，还是问专门干这个的吧。网上不有的是这种公司吗。